許多人選擇通過置換房屋來改善居住環境，先選好心儀房屋再賣掉自有房屋是常見的操作方式。但如果遇上自有房屋遲遲無法出售，支付購房款期限已到，一不小心就可能違約。近日，北京市豐臺區人民法院就審理了這樣一起案件。

          法院查明，小李夫婦婚后育有一子，為改善孩子的成長環境而開啟了換房歷程，最終將目光鎖定在王女士名下的一套房屋。在中介介紹下，2023年5月，小李夫婦與王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，約定案涉房屋成交總價為510萬元，小李夫婦應在不晚于不動產產權轉移登記辦理完畢前3個工作日將首付款425萬元支付給王女士。

          同時約定，若小李夫婦逾期履行上述付款義務超過15日即構成根本違約，王女士有權以書面方式通知解除房屋買賣合同。若小李夫婦出現根本違約情形，則應在違約行為發生之日起15日內，以相當于該房屋總價款的20%向王女士支付違約金，即102萬元。

          合同簽訂后，小李夫婦向王女士支付定金10萬元，隨后開始積極籌備出售自有房事宜，準備用賣房款作為購買案涉房屋的主要資金來源。然而，由于出售房屋不順利，小李夫婦便與中介溝通，并采取降價出售、督促中介帶看等方式，推動售房進展。截至2023年9月中旬，小李夫婦仍然沒有賣出其所有的房屋，只得向王女士表示已經沒有能力再購買案涉房屋。王女士遂訴至法院，要求小李夫婦支付102萬元的違約金。

          庭審期間，小李夫婦向法院提交了微信聊天記錄、自有房屋帶看記錄及房屋降價記錄，證明自己一直在推動房屋交易事宜，并向法院提交了兩個售房中介機構成交記錄，證明案涉房屋所在小區同戶型的出售情況，該戶型售價不僅沒有下降反而上漲，雙方當時約定的違約金過高，且其已向王女士支付定金10萬元足以彌補王女士的損失，不應當再向王女士支付其他違約金。但王女士表示這些證據與本案無關。

          對此，王女士認為，上述成交記錄與案涉房屋無關，且掛牌價并非真正成交價，小李夫婦應當按照合同約定支付違約金共計102萬元。

          法院調取案涉房屋自2023年5月以來的同小區同戶型、不同戶型的成交記錄，記錄顯示案涉房屋同戶型成交價為515萬元，面積相似的不同戶型成交價為489萬元。

          法院認為，因王女士與小李夫婦簽訂的相關協議中既有定金又有違約金條款，按照法律規定，當一方違約時，雙方可以選擇適用違約金或者定金條款。雙方約定的違約金是為了彌補守約方的損失，因此違約金的數額與損失額不宜相差懸殊，而依據法院向中介調取的該小區同戶型或相似戶型的售房記錄，案涉房屋房價未有明顯損失發生，結合小李夫婦關于出售其名下房屋的證據，可以排除他們存在故意違約，故法院認定相當于案涉房屋總價款的20%支付違約金的標準過高。

          據此，一審法院結合合同的履行情況、當事人過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量后，酌定違約金為20萬元。

          小李夫婦不服裁判結果，提起上訴。近日，北京市第二中級人民法院經審理后判決駁回上訴，維持原判。

          違約金應結合損失酌情調整

          出售自有房屋再購買理想房屋是當下不少購房者的換房路徑，然而從合同簽訂到順利入住“新房”的整個過程，也存在很多不確定性。

          當購房合同無法得到履行時，買賣雙方之間的權利義務該如何分配？“首先是賠不賠，其次是賠多少的問題。”主審該案的豐臺法院法官庭后表示，民法典規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款；定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。相關司法解釋規定，當事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當減少的，人民法院應當以民法典規定的損失為基礎，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當事人的過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，并作出裁判；約定的違約金超過造成損失的30%，人民法院一般可以認定為過分高于造成的損失；惡意違約的當事人一方請求減少違約金的，人民法院一般不予支持。

          “通過上述規定不難看出，違約金的主要功能是為填補因違約給守約方造成的損失，故當約定的違約金超過造成損失的30%時，法院一般可以認定為過分高于造成的損失。”法官介紹說，為了避免陷入小李夫婦類似的困境，建議消費者在換房過程中，結合自己的購房需求，提前制定攻略，在合同簽訂過程中，認真研讀條款，明確自己的權利義務，當合同履行過程中遇到問題，及時與合同相對方溝通，善意地履行好應負的義務，并盡可能配合相對方避免或減少損失。